ม 157: กฎหมายที่ช่วยให้ผู้เช่าได้เปรียบ

ม 157 กฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้เช่าที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2481 เป็นกฎหมายที่ให้สิทธิผู้เช่าได้มากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่เศรษฐกิจฝืดเคือง ทำให้หลายธุรกิจไม่สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้ และผู้เช่าหลายรายได้รับผลกระทบ แต่ด้วย ม 157 นี้เองที่ช่วยให้ผู้เช่าสามารถต่อสู้กับเจ้าของบ้านได้

ข้อควรรู้เกี่ยวกับ ม 157

ต่อไปนี้คือข้อควรรู้สำคัญเกี่ยวกับ ม 157:

• คุ้มครองเฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย ไม่รวมถึงการเช่าเพื่อใช้ในทางการค้าหรืออุตสาหกรรม
• เจ้าของบ้านไม่สามารถขึ้นค่าเช่าได้เกิน 3% ต่อปี ยกเว้นในกรณีที่ตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
• ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยต้องแจ้งล่วงหน้า 1 เดือนก่อนวันครบกำหนดสัญญา
• เจ้าของบ้านไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกจากที่เช่าได้ โดยพลการ เว้นแต่จะมีเหตุจำเป็นตามที่กฎหมายกำหนด
• ผู้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงรูปแบบหรือสภาพของที่เช่าได้ โดยต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านก่อน และต้องไม่ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของบ้านเสียหาย

ประโยชน์ของ ม 157

ม 157 มีประโยชน์ต่อผู้เช่ามากมาย ดังนี้:

• ช่วยให้ผู้เช่ามีเสถียรภาพในที่อยู่อาศัย เพราะเจ้าของบ้านไม่สามารถขึ้นค่าเช่าหรือไล่ผู้เช่าออกได้โดยง่าย
• ลดค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย เพราะผู้เช่าไม่ต้องกังวลกับการขึ้นค่าเช่าบ่อยๆ
• เพิ่มอำนาจในการต่อรองกับเจ้าของบ้าน เพราะผู้เช่ามีสิทธิตามกฎหมายที่สามารถใช้ต่อสู้กับเจ้าของบ้านได้

โทษของการฝ่าฝืน ม 157

เจ้าของบ้านที่ฝ่าฝืน ม 157 จะมีความผิดทางอาญาและทางแพ่ง ดังนี้:

• มีความผิดทางอาญา มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
• มีความผิดทางแพ่ง ผู้เช่าสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของบ้านได้

ตารางแสดงการเปรียบเทียบ ม 157 กับกฎหมายเช่าทั่วไป

เรื่องเล่าขำๆ และบทเรียนที่ได้

ต่อไปนี้คือเรื่องเล่าขำๆ ที่เกิดขึ้นเนื่องจาก ม 157 พร้อมบทเรียนที่ได้:

เรื่องที่ 1:

ชายคนหนึ่งเช่าบ้านหลังหนึ่งมานานหลายปี โดยไม่เคยจ่ายค่าเช่าเลย เจ้าของบ้านทนไม่ไหว เลยฟ้องร้องผู้เช่ารายนี้ แต่ศาลกลับพิพากษาให้ผู้เช่าชนะ เพราะเจ้าของบ้านไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าชายคนนั้นไม่ได้จ่ายค่าเช่าจริงๆ

• บทเรียน: เจ้าของบ้านควรเก็บหลักฐานการจ่ายค่าเช่าไว้ให้ดี

เรื่องที่ 2:

หญิงสาวคนหนึ่งเช่าห้องพักในอพาร์ตเมนต์ โดยในสัญญาระบุว่าห้ามเลี้ยงสัตว์ แต่หญิงสาวแอบเลี้ยงแมวอยู่ เมื่อเจ้าของอพาร์ตเมนต์รู้เรื่องก็โมโหมากและสั่งให้หญิงสาวไล่แมวออก แต่หญิงสาวไม่ยอม เพราะเธออ้างว่าแมวตัวนี้เป็นสัตว์เลี้ยงที่ให้ความสุขทางใจแก่เธอ ศาลจึงพิพากษาให้หญิงสาวชนะ เพราะการเลี้ยงแมวไม่ได้สร้างความเสียหายใดๆ แก่อพาร์ตเมนต์

• บทเรียน: ผู้เช่าควรปฏิบัติตามกฎระเบียบของที่เช่า แต่ก็สามารถต่อสู้กับเจ้าของบ้านได้ หากกฎระเบียบเหล่านั้นไม่สมเหตุสมผล

เรื่องที่ 3:

ชายคนหนึ่งเช่าบ้านหลังใหญ่เพื่อใช้เป็นที่เลี้ยงเป็ด แต่เจ้าของบ้านไม่รู้เรื่อง จนกระทั่งวันหนึ่งชายคนนั้นนำเป็ดหลายสิบตัวเข้าไปเลี้ยงในบ้าน เจ้าของบ้านตกใจมากและสั่งให้ชายคนนั้นไล่เป็ดออกทันที แต่ชายคนนั้นไม่ยอม โดยอ้างว่า ม 157 ให้สิทธิผู้เช่าในการเปลี่ยนแปลงรูปแบบและสภาพของที่เช่าได้ เจ้าของบ้านจึงต้องยอมให้ชายคนนั้นเลี้ยงเป็ดต่อไป

• บทเรียน: เจ้าของบ้านควรตรวจสอบอย่างละเอียดก่อนให้เช่าทรัพย์สิน และผู้เช่าก็ควรใช้สิทธิตาม ม 157 อย่างชาญฉลาด แต่ไม่ควรใช้สิทธิในทางที่ผิด

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่ควรหลีกเลี่ยง

ต่อไปนี้คือข้อผิดพลาดทั่วไปที่ผู้เช่าและเจ้าของบ้านควรหลีกเลี่ยง:

ผู้เช่า:

• ไม่เก็บหลักฐานการจ่ายค่าเช่า
• ไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของที่เช่า
• ไม่แจ้งเจ้าของบ้านล่วงหน้าก่อนบอกเลิกสัญญา
• ไม่เจรจากับเจ้าของบ้านอย่างตรงไปตรงมา

เจ้าของบ้าน:

• ขึ้นค่าเช่าเกิน 3% ต่อปี
• ไล่ผู้เช่าออกโดยไม่มีเหตุจำเป็น
• ละเลยการซ่อมแซมบ้านที่เช่า
• ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเช่า

ข้อดีและข้อเสียของ ม 157

เช่นเดียวกับกฎหมายอื่นๆ ม 157 ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ดังนี้:

ข้อดี:

• ช่วยคุ้มครองสิทธิผู้เช่า
• ช่วยให้ผู้เช่ามีเสถียรภาพในที่อยู่อาศัย
• ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย

ข้อเสีย:

• อาจทำให้เจ้าของบ้านไม่กล้าให้เช่าบ้าน เพราะกลัวว่าจะไล่ผู้เช่าออกไม่ได้
• อาจทำให้ผู้เช่าไม่สนใจดูแลบ้านที่เช่า เพราะรู้ว่าเจ้าของบ้านไล่ผู้เช่าออกไม่ได้

บทสรุป

ม 157 เป็นกฎหมายที่สำคัญที่ช่วยคุ้มครองสิทธิผู้เช่าในประเทศไทย โดยกฎหมายนี้ให้สิทธิผู้เช่าในการต่อสู้กับเจ้าของบ้านได้ ซึ่งช่วยให้ผู้เช่ามีเสถียรภาพในที่อยู่อาศัยและลดค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย แต่ทั้งนี้ผู้เช่าและเจ้าของบ้านควรปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด และหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ เพื่อให้การเช่าทรัพย์สินเป็นไปอย่างราบรื่นทั้งสองฝ่าย

คำถามที่พบบ่อย

1. ม 157 บังคับใช้กับการเช่าทรัพย์สินประเภทใดบ้าง
- ตอบ: ม 157** บังคับใช้กับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น

2. เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าเกิน 3% ต่อปี ได้ในกรณีใดบ้าง
- ตอบ:** เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าเกิน 3% ต่อปี ได้ในกรณีที่ตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น

3. ผู้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงที่เช่าในลักษณะใดบ้าง
- ตอบ:** ผู้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงที่เช่าในลักษณะที่ไม่ทำให้ทรัพย์สินของเจ้าของบ้านเสียหาย และต้องได้รับความยินยอมจาก